Риелтор Майк Макканн помогает жителям Филадельфии покупать и продавать дома уже почти четыре десятилетия, но нынешний спад на рынке недвижимости не похож ни на один из тех, с которыми он сталкивался ранее.
«Продажи резко упали по сравнению с парой лет назад», — сказал он. «Самое безумное, что в любой другой спад за мои 38 лет цены начинают падать, падать, падать — но запасы низкие.
«Люди замерли, они говорят: «Я не продам свою дом потому что у меня ставка по ипотеке 2,6 процента».
В выборы На фоне обеспокоенности по поводу высокой стоимости жизни в Америке, статичность рынка жилья в стране является препятствием для демократов, пытающихся заручиться поддержкой колеблющихся избирателей.
Хотя ожидается, что в следующем месяце Федеральная резервная система начнет снижать процентные ставки с 23-летнего максимума, ее двухлетние усилия по сдерживанию инфляции сделали владение жильем для многих еще более недоступным.
В последнем отчете по индексу потребительских цен расходы, связанные с жильем, составили почти 90 процентов инфляции, зафиксированной в июле.
«Часть американской мечты — это владение жильем. И для многих людей американская мечта стала кошмаром», — сказал Антхуан Сирайт, стратег-демократ.
«Я действительно считаю, что наличие конкретного плана по обеспечению доступности и ценовой доступности будет иметь решающее значение как для Камалы Харрис, так и для губернатора. [Tim] Вальс».
В пятницу Харрис представила предложения о предоставлении налоговых льгот в размере до 25 000 долларов тем, кто впервые приобретает жилье, — это попытка убедить избирателей в том, что она будет бороться с кризисом стоимости жизни, который подорвал поддержку переизбрания Джо Байдена до того, как он выбыл из гонки.
Она также предложила ввести новые налоговые льготы для застройщиков, желающих построить жилье начального уровня, а также принять жесткие меры против недобросовестной практики корпоративных арендодателей и инвесторов, которые скупают большие объемы жилого фонда.
«Я не новичок в этом вопросе», — заявил Харрис в пятницу. «Я знаю, как бороться за людей, которых эксплуатируют на рынке жилья, и я знаю, что означает владение жильем».
«Я буду работать в партнерстве с промышленностью, чтобы построить необходимое нам жилье, как для аренды, так и для покупки», — добавила вице-президент. Харрис сказала, что она хотела бы увидеть 3 млн новых домов, построенных в течение четырех лет.
По словам голосование По данным прогрессивного Центра народной демократии, 84 процента избирателей в колеблющихся штатах считают, что стоимость жилья является серьезной проблемой.
«Очевидно, что все, что может помочь ускорить рост предложения жилья, будет полезным», — сказал Боб Триест, экономист из Северо-Восточного университета. «Это может быть разрешительная реформа, чтобы попытаться быстрее выдавать разрешения, или реформы зонирования, которые позволят более плотно застраивать жилье в определенных районах».
Дональд Трамп открыл преимущество над Байденом по опросам в экономике, воспользовавшись беспокойством по поводу инфляции и высокой стоимости жизни. Харрис теперь сокращает этот разрыв — но кандидат от республиканцев все еще пытается свалить на нее инфляцию, обещая при этом собственные планы по снижению расходов.
Платформа республиканцев на 2024 год обещает разрешить строительство нового жилья на федеральных землях и, как и Харрис, также предлагает налоговые льготы для впервые покупающих жилье.
Рынки оценивают, что ФРС снизит процентные ставки, начиная с сентября, почти на 1 процентный пункт в этом году с текущего диапазона 5,25-5,5%. Но последствия снижения дойдут до избирателей лишь постепенно.
«Мы не увидим, как продажи домов резко вырастут из-за одного снижения ставки ФРС», — сказал Райан Свит, главный экономист по США в Oxford Economics. «Я думаю, [the cut’s] скорее вздох облегчения».
В то время как ставки по ипотеке начали снижаться — 30-летние фиксированные ставки упали до 6,47 процента — стоимость заимствований для жилья резко выросла в последние годы. В октябре 2023 года ставки достигли 24-летнего максимума в 7,79 процента по сравнению с 2,65 процента в начале 2021 года.
«Одним из факторов, сдерживающих рост всего рынка, является то, что покупатели сталкиваются с гораздо более высокими ставками по ипотеке, поэтому доступность жилья значительно снизилась, даже независимо от цены дома», — сказал Дэвид Сейф, главный экономист по развитым рынкам в Nomura.
Владельцы домов с низкими ставками, установленными до того, как ФРС два года назад подняла стоимость заимствований, также не хотят переезжать, поскольку им придется брать более дорогую ипотеку. Многие ипотечные кредиты в США не могут быть «перенесены» или перенесены на новые дома.
По данным брокера по недвижимости Redfin, это одна из причин, по которой с августа 2019 года общенациональный жилищный фонд сократился на 27 процентов.
Нехватка предложения существующего жилья стимулирует рост активности в секторе нового жилья.
Спрос на новые дома отражает как «хроническое недопроизводство» домов, так и исторически низкий уровень предложения существующих домов, вызванный «эффектом блокировки более высоких ставок», сказал Дуглас Йерли-младший, генеральный директор жилищно-строительной компании Toll Brothers, в недавнем отчете о прибылях.
По данным бюро переписи населения, в июне объемы строительства нового жилья выросли на 15,5% в годовом исчислении, однако снижение объемов начала строительства на 4% в годовом исчислении свидетельствует о том, что некоторые застройщики приостанавливают строительство.
«Похоже, что наблюдается рост разрешений, выданных, но не начатых», — сказал экономист по жилищному строительству Moody’s Мэтью Уолш. «Это согласуется с ожиданиями, что они ждут снижения ставок, чтобы начать строительство разрешенных объектов».
Для американцев, которые не хотят — или не могут себе позволить — покупать недвижимость, аренда остается дорогой, хотя рынок начинает остывать. Инфляция арендной платы взлетела до 8,18% в марте 2023 года — 42-летний максимум — но в июле составила 5,2%.
Рост арендной платы означает, что в колеблющемся штате, таком как Аризона, годовой доход почти в $70 000 необходим, чтобы позволить себе двухкомнатную квартиру, согласно Национальной коалиции по жилью с низким доходом. Это почти вдвое превышает средний годовой доход в $37 209.
Дополнительный репортаж Лорен Федор из Нью-Йорка