Получите бесплатный доступ к Editor’s Digest
Рула Халаф, редактор FT, выбирает свои любимые истории для этого еженедельного информационного бюллетеня.
Автор — бывший инвестиционный банкир и автор книги «Отказ электропитания: взлет и падение американской иконы».
Финансовая катастрофа, опустошавшая часть рынка больших офисных зданий в некоторых крупнейших городах Америки, не показывает никаких признаков спада, хотя экономика США в целом продолжает ползти вперед просто отлично. Остаются вопросы о том, почему это происходит и достигнуто ли дно.
Везде разбросан мусор. Взгляните на некоторые объекты недвижимости в Лос-Анджелесе, которые были в портфелях гиганта по управлению активами Brookfield.
Компании Брукфилда были сообщили ранее допустил дефолт по долгу в размере около 1 млрд долларов, связанному с тремя известными объектами недвижимости. Одна 52-этажная офисная башня на улице Саут-Фигероа сообщили будет продан всего за $120 млн, или на $170 млн меньше, чем долг, который Brookfield был должен за здание синдикату банков во главе с Wells Fargo. А округ Лос-Анджелес недавно согласованный купить Gas Company Tower, здание, принадлежавшее филиалу Brookfield до того, как он отказался от собственности, за 215 млн долларов, что значительно ниже его оценочной стоимости в 632 млн долларов в 2020 году. Другое здание, принадлежащее портфелю Brookfield, 41-этажное здание EY Plaza с привязанным к нему долгом в 300 млн долларов, было размещен в прошлом году в конкурсном производстве.
И это не только проблема Брукфилда. В Сан-Франциско ведутся переговоры сообщили будет обсуждаться вопрос о предложении на сумму 26 миллионов долларов за историческое здание по адресу 400 Montgomery Street, что на две трети ниже цены покупки в 77 миллионов долларов пять лет назад.
Еще хуже обстоят дела в Портленде (штат Орегон), где Montgomery Park, самое известное офисное здание штата, только что было продано за 33 млн долларов, что на 87 процентов меньше, чем 255 млн долларов, заплаченных в 2019 году. А на Манхэттене 23-этажное офисное здание по адресу 135 West 50th Street стало заголовки Недавно само здание, не включая землю, на которой оно расположено, было продано на интернет-аукционе за 8,5 млн долларов, что составляет лишь малую часть от 332 млн долларов, за которые оно было продано 18 лет назад.
Частичное объяснение колоссального снижения стоимости этих офисных зданий заключается в простой математике, где сочетание более высоких процентных ставок и более низкой заполняемости приводит к уменьшению арендной платы. Некоторые старые здания могут быть унылыми местами для работы из-за низких потолков и плохого освещения. Без масштабных и дорогих реконструкций и перепланировок они просто больше не подходят. Напротив, компании стекаются в более современные здания, такие как One Vanderbilt, ультрасовременная 73-этажная башня около Гранд-Сентрал на Манхэттене.
«Арендаторы предпочли бы, чтобы реконструкцию выполнил застройщик», — объяснил Том Флекснер, бывший вице-председатель Citigroup и бывший глава отдела инвестиционного банкинга и финансов в сфере недвижимости. «В случае с One Vanderbilt многое из того, что арендаторы хотели бы видеть в старом здании, оплачивалось застройщиком».
Частью проблемы для владельцев этих зданий и их кредиторов является фундаментальное изменение характера работы после пандемии. Благодаря высокоскоростному доступу в Интернет, видеозвонкам и привилегиям работы из дома люди не ходят в офис на работу так часто, как раньше, — хотя это отчасти зависит от города: в Майами и Нью-Йорке гораздо больше сотрудников, вернувшихся в офис, по сравнению с Сан-Франциско и Лос-Анджелесом. Теперь требуется меньше офисных помещений. «Уровень вакансий самый высокий из всех, что я когда-либо видел», — сказал Флекснер.
Это действительно кажется мрачным, и существуют реальные негативные последствия для ресторанов, розничных магазинов и других предприятий, которые зависят от трафика и торговли, создаваемых оживленным офисным комплексом.
Но также важно помнить, что творческое разрушение — как его описал экономист Йозеф Шумпетер — является неотъемлемой частью капитализма. Когда-то районы Сохо и Трайбека в центре Манхэттена были пустошами опустошенных промышленных пространств. Сегодня эти районы процветают. Это может пойти и в другую сторону.
Как объясняет Флекснер, когда-то региональные торговые центры были «на вершине пищевой цепочки» с самым высоким «институциональным аппетитом». Те дни давно прошли. Региональные торговые центры быстро исчезают. Когда-то, сказал Флекснер, в США было 2500 таких торговых центров. Сегодня это число составляет около половины, и на пути к 400 торговым центрам. (Есть веб-сайт deadmalls.com посвященный отслеживанию развязки.)
Что касается этих борющихся за выживание коммерческих офисных башен, логика Шумпетера, скорее всего, окажется верной. Флекснер сказал, что многие из этих зданий будут снесены, снесены на землю, что обойдется дорого, а затем снова вырастут как жилые дома или новые коммерческие объекты, спроектированные для удовлетворения потребностей развивающейся офисной культуры. До тех пор кровавая баня будет продолжаться, и боль будет значительной как для акционеров, так и для держателей долга.