Апосле В результате финансового кризиса 2007–2009 годов мировые цены на жилье упали на 6% в реальном выражении. Но вскоре они снова набрали силу и преодолели свой докризисный пик. Когда разразился Covid-19, экономисты считали, что надвигается крах недвижимости. На самом деле произошел бум: охотники за домами в масках боролись за желанные гнезда. А затем, начиная с 2021 года, когда центральные банки подняли процентные ставки, чтобы победить инфляцию, усилились опасения по поводу ужасного шоу цен на жилье. Фактически реальные цены упали всего на 5,6%, а теперь они снова быстро растут. Жилье Кажется, у него замечательная способность сохранять чувствительность в любую погоду. Вероятно, в ближайшие годы он будет бросать вызов гравитации еще более нагло.
История жилищного строительства включает в себя некогда ничем не примечательный класс активов, превратившийся в крупнейший в мире. Примерно до 1950 года цены на жилье в богатых странах мира в реальном выражении оставались стабильными (см. диаграмму 1). Строители возводили дома там, где люди хотели, чтобы цены не росли в ответ на спрос. Развертывание транспортной инфраструктуры в XIX и начале XX веков также помогло снизить цены, утверждается в статье Дэвида Майлза, бывшего сотрудника Банка Англии, и Джеймса Сефтона из Имперского колледжа Лондона. Позволяя людям жить дальше от места работыУлучшение транспорта увеличило количество экономически полезных земель, уменьшив конкуренцию за пространство в городских центрах.
События, последовавшие за Второй мировой войной, перевернули все эти процессы с ног на голову, создав жилищный суперцикл, в котором мы живем сегодня. Правительства занялись субсидированием ипотеки. Люди в возрасте от 20 до 30 лет рожали много детей, что увеличивало потребность в жилье. Урбанизация повысила спрос на жилье в местах, которые и без того были многолюдны.
Вторая половина 20-го века принесла с собой множество правил землепользования и философий, направленных против развития. Стало сложнее строить инфраструктуру, что сделало города менее пригодными для расширения. Мегаполисы, которые когда-то с апломбом строили жилье, от Лондона до Нью-Йорка, притормозили. Во всех богатых странах строительство домов, выраженное как доля населения, достигло пика в 1960-х годах, а затем неуклонно снижалось примерно до половины нынешнего уровня. Цены на жилье начали неумолимо двигаться вверх.
Последние несколько лет оказались менее разрушительными для рынков жилья, чем предсказывали даже оптимистичные прогнозисты три года назад. Поскольку центральные банки подняли ставки, многие держатели ипотечных кредитов ничего не почувствовали. До и во время пандемии многие брали ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, защищая их от более высоких ставок. В Америке, где многие люди фиксируют процентную ставку по ипотеке на 30 лет, выплаты домохозяйствами процентов по ипотечным кредитам как доля дохода остаются стабильными (см. диаграмму 2). Новые покупатели сталкиваются с более высокими расходами по ипотеке. Но быстрый рост доходов помогает нейтрализовать этот эффект. Заработная плата по всей Г10 группа стран на 20% выше, чем в 2019 году.
Не везде удалось остаться невредимым. В Германии, Новой Зеландии и Швеции реальные цены на жилье упали более чем на 20% с момента пика пандемии. Однако в других местах цены на жилье лишь немного снизились, и сейчас наблюдается своего рода бум. Цены на жилье в США почти каждый месяц достигают новых максимумов, поднявшись за последний год на 5% в номинальном выражении. В Португалии цены стремительно растут. Другие места со слабыми рынками жилья меняют ситуацию. С 2011 по 2019 год цены на жилье в Риме упали более чем на 30% в номинальном выражении, поскольку Италия столкнулась с кризисом суверенного долга. Сейчас они снова растут.
В краткосрочной перспективе цены на жилье, вероятно, продолжат расти. Падение процентных ставок помогает. В Америке ставка по 30-летней фиксированной ипотеке упала почти на 1,5 процентных пункта по сравнению с недавним пиком. В Европе волна заемщиков с фиксированной процентной ставкой вскоре сможет рефинансировать по более низким ставкам, поскольку центральные банки снизят свои процентные ставки. Но есть и более глубокие силы. Три фактора будут гарантировать, что в ближайшие десятилетия жилищный суперцикл продолжится.
Первое касается демографии. Мы подсчитали, что численность населения, родившегося за границей, в богатых странах мира увеличивается на 4% в год, что является самым быстрым ростом за всю историю наблюдений. Иммигрантам нужно место для жизни, что, как показывают исследования, приводит к повышению как арендной платы, так и цен на жилье. Недавняя статья Розы Санчис-Гуарнер из Барселонского университета, посвященная Испании, показывает, что рост уровня иммиграции на один процентный пункт повышает средние цены на жилье на 3,3%.
В ответ на рекордное количество прибывших политики от Канады до Германии ужесточают иммиграцию. Но даже при самой строгой политике богатые страны, вероятно, продолжат принимать больше мигрантов, чем раньше. Их потребность в обслуживании стареющего населения, скорее всего, преодолеет желание ужесточить границы. Банк Goldman Sachs полагает, что, если Камала Харрис победит на президентских выборах в США, чистая иммиграция постепенно снизится до 1,5 млн в год с более чем 2 млн в 2024 году. Если Дональд Трамп победит с разделенным правительством, они ожидают, что она упадет только до 1,25м.
Второй фактор касается городов. Когда в 2020 году разразился Covid-19, многие думали, что городские районы потеряют свой блеск. Рост удаленной работы означал, что теоретически люди могли жить где угодно и работать из дома, что позволяло им покупать более просторное жилье за меньшие деньги.
Но это не сработало. Люди работают дома гораздо больше, чем раньше, но большие города сохраняют свою привлекательность. В Америке 37% предприятий расположены в крупных городских районах, такая же доля, как и в 2019 году. Мы подсчитали, что доля общей занятости в богатых странах в столицах за последние годы выросла (см. диаграмму 3). В Японии, Южной Корее и Турции в столицах создается больше рабочих мест, чем где-либо еще. В них также больше развлечений: доля британских баров и пабов, расположенных в Лондоне, немного выросла по сравнению с периодом до пандемии. Все это обостряет конкуренцию за жилплощадь в компактных городских центрах, где предложение жилья и так ограничено.
Триумф города усугубляет влияние третьего фактора: инфраструктуры. Во многих городах поездка на работу стала более мучительной, что ограничивает расстояние, на котором люди могут жить от своей работы. В Великобритании средняя скорость передвижения за последнее десятилетие упала на 5% (см. диаграмму 4). Во многих американских городах загруженность дорог близка к рекордно высокому уровню. Многие правительства считают практически невозможным построить новые транспортные сети, чтобы облегчить нагрузку. Высокоскоростная железная дорога в Калифорнии, призванная связать Лос-Анджелес и Сан-Франциско, а также большую потенциальную жилую площадь между ними, вероятно, никогда не будет построена.
Некоторые экономисты надеются, что ЙИМБИприближается очередь. Те люди, которые говорят «да» новому жилью «на моем заднем дворе», выиграли спор и, похоже, переубедили некоторых политиков. Несколько мест следуют за ЙИМБИ руководство по изменению правил землепользования для поощрения строительства. В начале 2022 года разрешения на строительство домов в Новой Зеландии достигли рекордно высокого уровня, что способствовало снижению цен на недвижимость.
Однако за пределами Новой Зеландии ЙИМБИ влияние остается маргинальным. В статье трех экономистов Кнута Аре Аствейта, Бруно Альбукерке и Андре Анундсена говорится, что «эластичность предложения» американского жилья – степень, в которой строительство реагирует на более высокий спрос – снизилась с 2000-х годов. Мы не находим никаких свидетельств общего роста строительства после пандемии. Проблема снабжения остается наиболее острой в городах. В Сан-Хосе, самом дорогом городе Америки, в прошлом году было разрешено к строительству всего 7000 домов, что значительно ниже показателя десятилетней давности. Но даже в Хьюстоне и Майами, которые гордятся тем, что избегают ошибок других крупных городов, строительство идет медленно.
В ближайшие годы рынки жилья могут столкнуться со всевозможными препятствиями: от колебаний экономического роста и процентных ставок до банковских банкротств. Но учитывая долгосрочные последствия согласования демографии, городской экономики и инфраструктуры, рассмотрим прогноз, сделанный в 2017 году господами Майлзом и Сефтоном. В докладе говорится, что «во многих странах вполне вероятно, что цены на жилье теперь могут устойчиво расти быстрее, чем доходы». Самый большой в мире класс активов, вероятно, станет еще больше. ■