Спасет ли снижение ставок ФРС коммерческую недвижимость?

Федеральная резервная система резкое снижение процентной ставки в начале этого месяца быстро распространился по финансовым рынкам, подняв такие активы, как акции и золото, до рекордных высот. Однако его влияние на медленно развивающийся рынок коммерческой недвижимости остается неясным.

В следующем году наступит срок погашения долга по коммерческой недвижимости (CRE) на сумму около $1 трлн, почти 8% из которого связано с проблемным офисным сектором. Хотя эксперты предупреждают, что снижение ставок не спасет рынок офисной недвижимости от болезненной перезагрузки, они также полагают, что разрушенная коммерческая недвижимость вряд ли подорвет экономику в целом.

Поможет ли снижение ставок коммерческой недвижимости?

Коммерческая недвижимость беспокоит регулирующих органов и участников рынка с тех пор, как Федеральная резервная система начала повышать процентные ставки в марте 2022 года. Кредиты CRE часто рефинансируются через 5, 7 или 10 лет, то есть кредиты, взятые в 2019 году, могут быть рефинансированы в более высокие сроки в 2024 году. процентные ставки.

По оценкам S&P Global, средняя ставка по долгу CRE со сроком погашения в 2024 году составляет 4,3%, тогда как средняя ставка по долгу, возникшему в 2024 году, составляет 6,2%. По данным аналитиков, ежемесячный платеж по 30-летнему кредиту в размере 10 миллионов долларов, рефинансированному по этим ставкам, поднимется почти на четверть. Инвестопедия оценки.

Сентябрьское снижение ставок ФРС (и ее план продолжать снижение ставок) снижает риск того, что держатели долга со сроком погашения в следующем году не смогут позволить себе рефинансирование. В то время как ставки по кредитам CRE, которые чувствителен к доходности 10-летних казначейских облигацийснизились с максимумов, достигнутых в начале этого года, все еще есть возможности для улучшения, говорит Дарин Меллотт, вице-президент по исследованиям рынков капитала в компании по недвижимости CBRE.

Меллотт ожидает, что будущее снижение ставок приведет к снижению доходности 10-летних облигаций до среднего уровня в три процента. «Это диапазон, в котором математика начинает работать намного лучше, и многие из этих сделок можно будет рефинансировать», — сказал он.

Поворот ФРС к снижению ставок также посылает инвесторам CRE сигнал о том, что долгожданная экономическая «мягкая посадка» возможна, сказал Меллотт. «Когда ФРС подаст сигнал об этом, у участников рынка появится гораздо больше уверенности».

Проблема с офисами и кредиторами

У офисной недвижимости есть свои проблемы. «Офис переживает «перезагрузку устаревания», и процентные ставки усугубляются, — недавно написали аналитики Deutsche Bank о проблемном секторе.

Переход на работу на дому после пандемии изменил офисный ландшафт. Средний размер аренды в первой половине этого года был на 27% меньше, чем до пандемии. По оценкам компании Colliers, предоставляющей услуги коммерческой недвижимости, почти пятая часть всех офисных площадей в США в конце второго квартала была вакантной.

Арендная плата и стоимость недвижимости во всех офисах, кроме самых дорогих, упали. По оценкам компании Trepp, занимающейся данными CRE, рынок офисной недвижимости США потерял почти четверть своей стоимости с тех пор, как Федеральная резервная система начала повышать ставки. А пустые офисы могут означать меньший спрос на близлежащие торговые и другие коммерческие здания.

Некоторые владельцы офисов изо всех сил пытаются погасить свои кредиты. По данным Федеральной корпорации по страхованию вкладов, почти 2% всех кредитов CRE, занятых не владельцами, были просрочены на 90 и более дней во втором квартале, что является самым высоким уровнем с 2013 года. Скорость списания банками кредитов также была самой высокой с тех пор, как 2013.

Банки увеличивают деньги, которые они откладывают на покрытие убытков. По данным FDIC, резервы на возможные потери по кредитам во втором квартале составили более $23 млрд, что на 13% больше, чем кварталом ранее. «Ухудшение» рынка офисной недвижимости было одной из причин роста.

Ситуация была еще хуже – и не так давно. В 2009 году, в разгар субстандартного ипотечного кризиса, 8,7% всех кредитов CRE были просроченными или просроченными на 30 дней, по сравнению с 1,4% сегодня.

Тем не менее, по всей стране владельцы офисов и банки, гарантировавшие их кредиты, несут убытки в миллиарды долларов. По оценкам Меллотта, потери банков по кредитам CRE в настоящее время составляют около 60 миллиардов долларов.

Боль была смягчена готовностью части кредиторов продлевать существующие кредиты, эффективно отодвигая сроки погашения и позволяя заемщикам рефинансировать позже в более благоприятной процентной среде. Бэнкс, по словам Меллотта, предпочел бы это, чем «забрать ключи обратно и заранее осознать потерю».

Но это может сработать не для всех объектов недвижимости: «Продление кредита на здание, занятое на 25%, может не сработать», — говорит Аарон Джодка, директор по исследованиям национальных рынков капитала в Colliers.

По мнению наблюдателей за рынком, некоторые потери банков неизбежны. Аналитики S&P Global прогнозируют, что в 2025 году банки спишут больше кредитов, чем в этом году. Тем не менее, они вряд ли спровоцируют полномасштабный кризис, который застанет банки врасплох. «Вероятно, вы увидите, как это будет проявляться в течение двух-трех лет», — говорит Меллотт.

Может ли кризис CRE распространиться на экономику в целом?

Хотя нынешняя ситуация — банки сидят на плохих кредитах на недвижимость — имеет мимолетное сходство с кризисом, который спровоцировал Великую рецессию, большинство экспертов оптимистично оценивают риск, который этот сектор представляет для экономики в целом.

Данные показывают, что просрочки растут быстрее всего в крупнейших банках Америки, у которых были размеры кредитов под залог недвижимости, которая сейчас находится в наибольшем бедственном положении: больших офисов на некоторых из самых дорогих рынков Америки. Однако эти банки также подлежат самому строгому надзору со стороны регулирующих органов и соответствуют самым высоким стандартам.

«Наша финансовая система гораздо лучше подготовлена ​​к решению проблем в сфере коммерческой недвижимости», — сказал Йодка.

И хотя банки, скорее всего, будут ограничивать кредитование CRE по мере решения текущих проблем, Йодка отмечает, что в стороне остается достаточно денег, чтобы компенсировать слабину. По оценкам поставщика данных Preqin, частные инвестиционные компании выделили более 250 миллиардов долларов на инвестиции в недвижимость Северной Америки.

Этот сухой порошок, говорит Йодка, вероятно, поможет предотвратить наихудший сценарий, при котором проблемная недвижимость будет передана кредиторам и останется пустой, что замедлит создание рабочих мест и приведет к голоданию муниципальных налоговых поступлений.

«Это может случиться здание за зданием», — говорит Йодка о вакансиях. Но зловещая петля гибели коммерческой недвижимости: «Я этого не предвижу».