В процессе оценки вы, как покупатель, будете платить за оценку расходы в размере от 314 до 423 долларов США от имени вашего ипотечный кредитор. Ваша главная задача состоит в том, чтобы оценка точно отражала, без искусственного завышения, истинную стоимость дома, который вы надеетесь купить.
Если вы продавец, вам также нужна точная, но не заниженная оценка.
Оценщик независим по закону, и его работа заключается в том, чтобы обеспечить кредитору наиболее точную оценку оцениваемого дома.
Ключевые выводы
- Процесс оценки во многом зависит от типа искомого кредита.
- Оценщики являются независимыми третьими сторонами в процессе покупки жилья, независимо от того, кто оплачивает счета.
- Оценка определяет стоимость, а проверка определяет состояние.
- Знание того, чего ожидать, может сделать ваш подход к процессу покупки или продажи более эффективным.
- Ваши знания о требованиях различных типов кредита могут повлиять на тип кредита, который вы ищете.
Сроки проведения оценки
Обычно при продаже дома оценка, заказанная кредитором покупателя, проводится после того, как продавец принимает предложение покупателя. Если вы рефинансирование собственного домаоценка является частью процесса оформления кредита и проводится до окончательного утверждения.
Ожидайте, что часть оценки на месте займет от 20 минут до пары часов, в зависимости от размера вашей собственности. В течение этого времени оценщик сделает фотографии жилых помещений, чтобы зафиксировать состояние дома. После этого оценщик подготовит письменный отчет для представления кредитору. Обычно этот процесс занимает от трех до пяти дней.
Если у вас есть кредит FHA и вы проводите упрощенное рефинансирование, обычно оценка не требуется.
Основной процесс оценки
Сначала оценщик проведет исследование, чтобы узнать цену продажи как минимум трех объектов недвижимости в этом районе, которые по размеру и характеристикам аналогичны оцениваемому дому. Этот процесс называется получениемсопоставимые товарыили, на отраслевом языке, «комп».
Затем оценщик посещает оцениваемый дом на месте, где он будет использовать формы, утвержденные кредитором и андеррайтером, в зависимости от конкретного типа искомого кредита: общепринятый, Федеральное жилищное управление (FHA), Министерство сельского хозяйства США (USDA)или Департамент США по делам ветеранов (ВА).
Домовладельцев может удивить тот факт, что ваши навыки ведения домашнего хозяйства не вызывают серьезного беспокойства оценщиков.
«Реальность такова, что оценщиков учат видеть не только незаправленную кровать, посуду в раковине, разложенное белье или детские игрушки на полу», — говорит сертифицированный оценщик жилья Джинелл Вестал.
Контрольный список для обычной оценки кредита
В случае обычных кредитов кредиторы ожидают, что оценщик проверит следующее:
- Состояние дома с особым упором на ущерб
- Состояние бытовой техники, печи, кондиционера, водонагревателя и другой техники.
- Размер дома и имущества
- Качество ландшафтного дизайна
- Качество кровли и фундамента
- Количество комнат, спален, гардеробных, ванных комнат и окон.
- Качество освещения и сантехники
- Количество каминов
- Состояние любого бассейна или спринклерной системы
- Качество подвала, в том числе с отделкой или без отделки.
- Такие детали, как гранитные столешницы, паркетные полы и бытовая техника.
- Модернизация, реконструкция, модернизация
Оценка – это не то же самое, что осмотр дома. Оценка определяет ценность. Осмотр определяет состояние.
«Подчиняется» флажкам
Одна из проблем, которая иногда возникает во время обычных (и других) оценок кредита, — это флажок «подлежит». Он указывает на неблагоприятные условия или проблемы, которые необходимо проверить и/или исправить, прежде чем ипотечный кредит может быть одобрен.
Во многих случаях эти элементы помечаются, потому что оценщик не является экспертом в этой области и хочет получить более определенное мнение. К товарам, подпадающим под эту категорию, относятся:
- Признаки термитов, сырости или ненормальной осадки фундамента.
- Дополнения или установки, не имеющие необходимого разрешения
- Форма
- Протечка или повреждение крыши
- Ненадлежащее электрооборудование или сантехническое оборудование.
- Экологические опасности
Контрольный список оценки HUD
Кредиты FHA и USDA требуют от оценщиков проведения дополнительных проверок, которые следуют за этим. Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) руководящие принципы. Для этих кредитов оценщик должен также проверить следующее:
- Дренаж участка, который движется от дома, а не к нему
- Поручни возле ступенек и лестниц
- Существенный фундамент
- Соответствующая вентиляция и работающие механические системы
- Крыша без протечек, которая не потребует замены минимум два года
- Краска на основе свинца (обычно встречается в домах, построенных до 1978 года).
- Дефектная краска (сколы, отслаивания или отслаивания)
- Свидетельства существования термитов
- Повреждение проезжей части или тротуара
В Руководстве HUD 4000.1 и Главе 12 Министерства сельского хозяйства США: Требования к имуществу и оценке перечислены дополнительные требования к оценке для кредитов FHA и USDA.
FHA требует, чтобы оценщики проверяли признаки заражения термитами, но не требует полной проверки термитов, если оценщик не обнаружит признаки заражения термитами.
Контрольный список оценки ВА
Оценка VA отличается от других оценок по нескольким причинам:
- Оценщик имеет лицензию VA.
- ВА выбирает оценщика (а не кредитора).
- Оценка должна быть проверена оценщиком VA или специалистом по оценке персонала кредитора (SAR).
- Рецензент выдает уведомление о ценности (NOV) после завершения процесса рецензирования.
- NOV указывает стоимость дома и перечисляет все необходимые ремонтные работы (отмеченные флажками «подлежит»), которые должны быть завершены до закрытия кредита.
Как и в случае с кредитами FHA и USDA, кредиты VA требуют от оценщиков проведения «инспекционных» проверок в дополнение к типичным суждениям, основанным на стоимости. Ожидается, что оценщики VA проверят:
- Система отопления, способная нагреть салон до 50 градусов по Фаренгейту.
- Прочная крыша, способная прослужить «разумное количество времени»
- Функционирующая канализационная система
- Функционирующий водонагреватель
- Чистая питьевая вода
- Надежный фундамент
- Рабочие утилиты
- Обязательная проверка на вредителей
- Отслаивание или сколы краски
- Отсутствуют поручни на лестнице
- Разбитые окна
- Гниющее дерево
- Пятна от воды
- Открытая проводка и другие проблемы с электричеством
Как использовать эту информацию
Независимо от того, продаете ли вырефинансировании или покупке дома, приведенная выше информация может помочь вам узнать, чего ожидать во время оценки, и использовать эти знания в своих интересах. Продавцы и лица, занимающиеся рефинансированием, могут использовать эту информацию для поиска и устранения проблем, обновления и иным образом максимизировать ценность вашего дома и избежать катастрофы. Если вы покупатель, используйте свои знания об оценках, чтобы знать, на что обращать внимание при оценке вашего потенциального нового дома, и используйте это как рычаг для заключения справедливой сделки.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Какова цель оценки дома?
Оценка дома дает официальную стоимость дома или имущества, которую кредиторы используют при утверждении ипотеки. Оценка дома определяет ваш первоначальный взнос, процентную ставку и условия кредита.
Что негативно влияет на оценку дома?
Факторы, которые могут негативно повлиять на оценку дома, связаны с плохим состоянием вашего дома, а не с его чистотой. Таким образом, устаревшая бытовая техника, изношенный пол или поврежденные стены могут повлиять на оценку, но стирка на полу — нет.
Оценщик заглядывает в шкафы?
Оценщик, скорее всего, заглянет в ваш шкаф, чтобы измерить его и определить, насколько он велик, поскольку большие шкафы и дом с большей площадью более ценны. Оценщик не будет оценивать чистоту вашего шкафа.
Итог
Получение оценки является ключевым этапом процесса покупки жилья. Вы можете предпринять шаги для повышения стоимости продаваемого дома, проведя ремонт и модернизацию. Как покупатель, оценка поможет вашему кредитору убедиться, что ваше финансирование имеет достаточный залог.